Trong nhiều tháng, sự tan rã của China Evergrande, công ty bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới, giống như một vụ tai nạn tàu hỏa chuyển động chậm.

Sau khi nộp đơn xin bảo hộ phá sản vào tháng trước – gần hai năm sau khi công ty không trả được nợ cho một số chủ nợ – Evergrande đã xuất hiện trên con đường hướng tới tái cơ cấu nợ điển hình hơn đối với các chủ nợ.

Nhưng khoản nợ của họ hiện đã vượt quá 300 tỷ USD và mọi vẻ bình thường đều đã biến mất. Trong hồ sơ gửi lên Sở giao dịch chứng khoán Hồng Kông, Evergrande hôm thứ Năm công bố rằng chính quyền nghi ngờ Hui Ka Yan, chủ tịch và người sáng lập tỷ phú của công ty, về hành vi sai trái hình sự. Tuyên bố dường như xác nhận bản tin Ông Hui đang bị cảnh sát giám sát, một hình thức quản thúc tại gia của chính quyền Trung Quốc.

Từng được coi là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, Evergrande đã phải trả giá cho nhiều năm vay mượn và xây dựng quá mức liều lĩnh sau khi chính phủ Trung Quốc tiến hành biện pháp trấn áp nợ cứng rắn nhằm hạn chế rủi ro hệ thống tiềm ẩn từ một cuộc khủng hoảng bất động sản.

Evergrande đã trở thành biểu tượng của sự dư thừa do bong bóng bất động sản Trung Quốc gây ra. Tôi đã vay mượn một cách hào phóng và chi tiêu một cách hào phóng. Công ty đã mua một câu lạc bộ bóng đá và sở hữu các công viên giải trí, trong khi ông Hoey di chuyển bằng phi đội máy bay phản lực tư nhân.

Nhưng khi Evergrande cố gắng hoàn thành việc xây dựng hàng trăm nghìn căn hộ đã bán trước và huy động số tiền cần thiết để trả nợ cho các nhà cung cấp, tương lai của công ty giờ đây đang bị trói buộc trong hệ thống tư pháp hình sự của Trung Quốc.

Chuyện gì đang xảy ra ở Evergrande?

Evergrande giải quyết hai vấn đề chính.

Đầu tiên, công ty đang đàm phán với các chủ nợ nước ngoài về kế hoạch tái cơ cấu để giải quyết khoản nợ khó đòi hơn 30 tỷ USD và các khiếu nại khác. Tuy nhiên, việc đạt được thỏa thuận tỏ ra khó khăn, đặc biệt trong bối cảnh doanh số bán bất động sản sụt giảm đang siết chặt dòng tiền của Evergrande.

Tuần trước, Evergrande đã hủy một loạt cuộc họp với các chủ nợ, cho rằng doanh số bán hàng “không như mong đợi” và công ty cần đánh giá lại “các điều khoản của đề xuất tái cơ cấu”.

Tập đoàn Bất động sản Hengda, đơn vị chính của Evergrande tại Trung Quốc, cho biết trong một hồ sơ gửi lên Sở giao dịch chứng khoán Thâm Quyến rằng họ đã không trả được nợ gốc và lãi cho trái phiếu trị giá 550 triệu USD đến hạn vào ngày hôm đó. Cuối tuần qua, Evergrande cho biết họ không thể phát hành khoản nợ mới do cuộc điều tra của Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc đối với Hengda.

Nhưng những nỗ lực giải quyết khoản nợ của Evergrande hiện đang trở nên phức tạp bởi vấn đề lớn thứ hai mà công ty phải đối mặt: các quan chức hiện tại và cựu quan chức đều là mục tiêu điều tra hình sự.

Cảnh sát ở miền nam Trung Quốc trong tháng này cho biết các quan chức công an đã bắt giữ nhân viên của bộ phận quản lý tài sản của Evergrande và áp đặt “các thủ tục tố tụng hình sự bắt buộc”. Truyền thông Trung Quốc cũng đưa tin cơ quan chức năng đã bắt giữ cựu CEO, cựu giám đốc tài chính và cựu giám đốc đơn vị bảo hiểm nhân thọ của công ty.

Mặc dù Evergrande không nói nhiều về cuộc điều tra các cựu giám đốc điều hành này nhưng họ đã xác nhận cuộc điều tra về ông Hui. Ông không cho biết tội danh nào đang được điều tra.

Công ty cũng cho biết cổ phiếu của họ sẽ không được giao dịch cho đến khi có thông báo mới. Cổ phiếu Evergrande đã giảm 60% trong hai tuần qua.

Làm thế nào mà Evergrande lại rơi vào tình trạng hỗn loạn này?

Evergrande có khởi đầu khiêm tốn là một người thợ xây nhà. Ông Hui, một cựu công nhân nhà máy thép, đã thành lập công ty và giám sát sự phát triển của công ty trong hơn một phần tư thế kỷ để trở thành một gã khổng lồ về bất động sản. Sự gia tăng chóng mặt của nó là sản phẩm phụ của nỗ lực đô thị hóa của Trung Quốc, dẫn đến sự bùng nổ xây dựng được thúc đẩy bởi số nợ khổng lồ để tài trợ cho tất cả.

Giống như các nhà phát triển bất động sản khác ở Trung Quốc, Evergrande có một mô hình kinh doanh tuyệt vời khi mọi việc diễn ra tốt đẹp. Nó vay tiền để xây dựng, sau đó trả hết nợ khi người mua nhà liên tục mua được tài sản. Khi Evergrande phát triển và các tòa nhà dân cư của nó lan rộng khắp Trung Quốc, số nợ cũng tăng lên. Nó phân nhánh từ bất động sản. Nó đã chế tạo ô tô điện, điều hành các công ty sữa, ngũ cốc và dầu mỏ, thậm chí còn mua một câu lạc bộ bóng đá.

Nhưng các quan chức Trung Quốc ngày càng lo ngại rằng các nhà phát triển bất động sản đã trở nên quá lớn và đã vay mượn quá mức, đến mức nếu họ bị lật đổ, tất cả khoản nợ đó có thể kéo hệ thống tài chính của nước này đi xuống. Vào năm 2020, các cơ quan quản lý bắt đầu gây khó khăn hơn cho các công ty bất động sản đang gánh nặng nợ nần trong việc tiếp tục vay vốn. Mô hình kinh doanh của Evergrande – được thúc đẩy bởi khả năng tiếp cận tín dụng dễ dàng – đã sụp đổ.

Một năm sau, Evergrande vỡ nợ. Nhưng công ty vẫn tiếp tục bán bất động sản và phát triển ô tô điện. Nó báo cáo khoản lỗ tổng cộng 81 tỷ USD vào năm 2021 và 2022 trước khi phá sản vào tháng 8. Công ty cho biết trong báo cáo giữa năm rằng họ lỗ thêm 5,3 tỷ USD trong nửa đầu năm 2023.

Tại sao các vấn đề của Evergrande lại quan trọng?

Chắc chắn, Evergrande không phải là trường hợp cá biệt. Hơn 50 nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ hoặc không thể trả nợ trong 3 năm qua kể từ khi chính phủ ngăn chặn việc các công ty bất động sản vay quá mức.

Cách các quan chức Trung Quốc xử lý hậu quả từ Evergrande có thể cho biết Bắc Kinh sẽ đối phó như thế nào với các nhà phát triển bất động sản khác đang gặp phải tình huống khó xử tương tự. Country Garden, từng là đối thủ chính của Evergrande trong việc giành vị thế thống trị trong ngành, cũng đang gặp khó khăn.

Khu vực Evergrande cũng rất quan trọng xét về quy mô và số nợ mà nó vẫn gánh chịu. Trong khi một phần khoản nợ này thuộc sở hữu của các nhà đầu tư bên ngoài, thì phần lớn lại nằm trong tay các công ty vừa và nhỏ – xương sống của nền kinh tế Trung Quốc – vẫn đang chờ trả.

Công ty cho biết tuần trước rằng họ vẫn còn nợ riêng các nhà cung cấp vật liệu xây dựng 82 tỷ USD. Vào thời điểm Trung Quốc đang rút lui, các hóa đơn chưa thanh toán của Evergrande là lực cản tác động đến nền kinh tế.