Sau một thập kỷ tranh chấp đất đai và xung đột, Quốc hội Việt Nam đã thông qua những sửa đổi mới đối với Luật Đất đai. Hiệu lực của pháp luật không chỉ ảnh hưởng đến việc quản lý lãnh thổ của phong trào pháp luật mà còn có sức nặng tài chính thực sự.

Hà Nội có kế hoạch đầu tư nhiều hơn vào độ nhạy cảm của đất đai tàu cao tốc, tàu điện Và Mạng lưới sân bay. Các chuyên gia đã mô tả luật mới nhắc lại 'hiện trạng' ưu tiên sự ổn định xã hội. Mặc dù đúng về mặt nguyên tắc, nhưng điều quan trọng là phải hiểu rằng 'tình huống' này – một cách nghịch lý – không bền vững trong thực tế. Nhìn qua lăng kính lịch sử đất nước, luật mới là sự sửa đổi thỏa thuận giữa các bên trong cuộc giằng co kinh tế đất đai.

Thị trường bất động sản tư nhân Việt Nam ra đời trong môi trường chính trị – xã hội hoàn toàn khác. Khi đất nước mở cửa sau chính sách Đổi Mới, mục tiêu chính của Đạo luật Đất đai năm 1987 và các bản cập nhật năm 1993 của nó là xóa đói giảm nghèo và Tăng sản lượng nông nghiệp Thông qua cải cách quyền sở hữu. Nhưng khi phần lớn người dân rời bỏ khu vực nông nghiệp và làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài tràn vào Việt Nam, việc tập trung đơn giản vào quyền sở hữu đất đai ở nông thôn đã trở thành sợi dây thắt chặt để phát triển hơn nữa.

Đạo luật Đất đai năm 2003 đưa ra “tính hợp lý về kinh tế xã hội” như một tiêu chí để thu hồi đất, đánh dấu sự khởi đầu của đòn bẩy chính phủ.Chủ nghĩa xã hội tài chính', Chính phủ thực hiện quyền quyết định thay đổi loại đất dành cho cơ sở hạ tầng và đầu tư. Mặc dù mô hình này khuyến khích tăng trưởng kinh tế triệt để nhưng nó không phải là không có chi phí. Khoảng cách lớn giữa giá quy định và giá sau bồi thường đã dẫn đến các cuộc biểu tình.

Đạo luật Đất đai năm 2013 đã tìm cách đặt ra các mục tiêu cụ thể cho việc thu hồi đất, từ bỏ mô hình năm 2003, sau hậu quả từ việc mua lại đất đai hàng loạt của tư nhân. Để bù đắp, đã có một loạt các thử nghiệm chính sách nhằm ngăn chặn nhu cầu phát triển kinh doanh. 20 phần trăm Đất nhà ở xã hội Giá trị tính toán bồi thường không đều Và Chuyển nhượng đất tái định cư. Các Xung đột bạo lực ở Đồng Tâm Năm 2020 cho thấy những khiếu nại liên quan đến đất đai không nằm ngoài chương trình nghị sự của công chúng.

Lịch sử Việt Nam cho thấy các thể chế pháp lý chính thức tạo ra tăng trưởng kinh tế nhưng vẫn im lặng trong việc giải quyết các chi phí xã hội liên quan đến sự tăng trưởng này. Mối quan hệ nhân quả giữa doanh nghiệp và tăng trưởng kinh tế là một Mối quan hệ sai lầm và ngắn ngủi. Có sự tăng trưởng về mặt tổ chức Không trung tâm Sự cường điệu hiện đại về quyền sở hữu chính thức như một phương thuốc kinh tế cho các nước đang phát triển. Quan trọng hơn thế Thiết kế tổ chức – chính thức và không chính thức – lưu ý đến các điều kiện địa phương và tránh các lợi ích được đảm bảo.

Vì mục tiêu nói trên bị bỏ quên nên các cuộc tranh luận pháp lý lại rơi vào bế tắc. Lập luận rằng nên loại bỏ quản trị viên Phương pháp định giá đất còn lại Để loại bỏ lợi ích của khu vực tư nhân từ sai sót trong tính toán thuế đất, Chỉ qua lại. Các Khu vực tư nhân phản đối lệnh cấm Trong việc sử dụng đất nông nghiệp để phát triển khu dân cư thương mại, Nguồn cung nhà ở cao cấp dư thừa nghiêm trọng Làm gián đoạn thị trường.

Cuối cùng, Luật Đất đai Việt Nam 2024 không phản ánh sự thắng lợi của ý chí nhà nước hay sức mạnh thị trường. Nhưng ranh giới phạm vi ảnh hưởng của họ đã được vẽ lại để giải quyết cái giá phải trả của sự phát triển quá mức. Tác động của năm 2023, từ góc độ nhà nước Một vụ sụp đổ bất động sảnXuất phát từ việc thắt chặt quy định, nó đã thách thức đáng kể vai trò là trọng tài của nền kinh tế đất đai.

Lần đầu tiên kể từ khi hình thành vào năm 1993, nó được tập trung Giới hạn giá đã được bỏ, đánh dấu một bước tiến lớn thoát khỏi thái độ quan liêu kiểu Xô Viết. Việc làm rõ đầy tham vọng về quỹ đất do nhà nước quản lý cũng nhằm mục đích củng cố việc đền bù cho việc thu hồi đất lớn và giảm tranh chấp. Việc công nhận nhà nước là cơ quan quản lý thặng dư giá trị đất đai từ quá trình phát triển đã được ủng hộ kể từ đó. Luật đất đai 2013, tuy nhiên nó chưa được chuyển dịch rõ ràng thành các nguyên tắc. Những người ủng hộ thị trường tự do cần phải suy nghĩ lại chiến lược của họ. Luật mới vượt xa 'giá trị thị trường' và ghi nhận những mối quan tâm xã hội học sau di dời.

Người sử dụng đất bây giờ phải 'tận hưởng khả năng sinh sống và chất lượng cuộc sống' Bằng hoặc tốt hơn Theo nghị quyết mang tính bước ngoặt mới của Đảng Cộng sản Việt Nam so với nơi ở cũ của họ. Vì giá trị thặng dư tài sản phát sinh từ việc phát triển dự án là một nguồn hữu hạn nên các nhà phát triển phải ưu tiên lợi ích của cổ đông trước lợi ích của các bên liên quan. Nhà đầu tư bây giờ sẽ phải đàm phán với người sử dụng đất cá nhân đối với các dự án nhà ở thương mại – vốn được nhà đầu tư coi là của nhà nước. Tránh mức độ rủi ro từ chính anh ta. Nhưng đó là một thông lệ được công nhận ở các thị trường tự do hóa, được các nước lớn áp dụng. hóa đơn Gates Và tập đoàn Disney

Vấn đề nan giải đối với các quan chức Việt Nam, những người trước đây hành động như những nhà môi giới đất đai, là liệu họ có thể trở thành người quản lý tài sản của người dân một cách chuyên nghiệp hay không. Đối với khu vực tư nhân Việt Nam, việc họ có nói về chính sách mở rộng thị trường hay không còn phụ thuộc vào việc họ có sẵn sàng vượt ra khỏi chủ nghĩa tập đoàn được nhà nước bảo trợ hay không.

Những cá nhân nông dân nhỏ có thể truyền cảm hứng cho sự tự tin. Nghị quyết của Đảng về mức sống sau tái định cư là tiền lệ pháp lý vững chắc cho nhu cầu bồi thường đất đai tốt hơn. Nhưng trong các cuộc đàm phán chuyển nhượng đất tư nhân, họ phải tính đến lợi ích hàng hóa và những mặt trái của sự biến động của thị trường, nơi hành động tập thể IT được biêt đên Khi nó quay lưng lại với các công ty tư nhân, như đã thấy trong cuộc khủng hoảng Evergrande ở nước láng giềng Trung Quốc.

Phúc Hải Trần có bằng Tiến sĩ Khoa Luật Đại học Toronto.