Trong nhiều năm, các chủ nhà trên khắp thế giới đã kêu gọi đưa WeWork vào các tòa nhà văn phòng của họ, một mối tình đã khiến công ty hợp tác này trở thành công ty cho thuê lớn nhất ở New York và London.

Giờ đây, WeWork có thể còn vài ngày nữa mới nộp đơn xin phá sản – và sự sụp đổ của nó đến vào thời điểm không thể tồi tệ hơn đối với các chủ sở hữu văn phòng.

Với việc ít nhân viên đến văn phòng hơn kể từ đại dịch, các công ty đã cắt giảm lượng mặt bằng họ thuê, gây ra một trong những cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất trong nhiều thập kỷ về bất động sản thương mại.

Nhiều chủ nhà đã chấp nhận mức giá thuê thấp hơn từ WeWork trong những năm gần đây để duy trì hoạt động của công ty, nhưng việc phá sản sẽ là một đòn giáng lớn. Sự đau khổ sẽ tập trung vào những chủ nhà đã cho công ty thuê một tỷ lệ lớn diện tích, đặc biệt là ở New York, và những người đang phải vật lộn để thanh toán các khoản nợ liên quan đến các tòa nhà của họ. Một số chủ nhà có thể nhanh chóng chấp nhận mức giá thuê thấp hơn từ WeWork như một phần của việc tái tổ chức phá sản và tiếp tục kinh doanh với bất kỳ thực thể mới nào xuất hiện, nhưng những chủ nhà khác có thể phải đấu tranh trước tòa để đạt được bất kỳ điều gì.

Anthony Malkin cho biết: “Nếu bạn nhìn vào rất nhiều vị trí tuyển dụng ở Thành phố New York, một lượng lớn trong số đó là không gian đã được cho WeWork thuê – và sẽ còn nhiều chỗ trống hơn sau khi phá sản”. Giám đốc điều hành của công ty sở hữu Tòa nhà Empire State là người sớm hoài nghi WeWork.

Bất chấp nỗ lực cắt giảm chi phí của WeWork, họ vẫn có đế chế 777 địa điểm tại 39 quốc gia vào cuối tháng 6, so với 764 địa điểm tại 38 quốc gia gần hai năm trước. Trang web của công ty hôm thứ Sáu đã liệt kê 47 địa điểm ở New York, nơi vào cuối tháng 3, công ty đã cho thuê 6,9 triệu feet vuông diện tích văn phòng, tương đương hơn 60% tổng diện tích không gian làm việc chung, theo công ty dịch vụ bất động sản Savills. . Tại London, WeWork liệt kê 38 địa điểm.

Suy đoán về khả năng nộp đơn phá sản đã gia tăng vào tháng 8 khi WeWork cảnh báo rằng họ có thể không còn hoạt động được lâu nữa. Cổ phiếu của nó đã giảm 90% kể từ đó.

Tháng trước, WeWork cho biết họ sẽ không trả được nợ lãi với tổng trị giá 95 triệu USD. Sau thời gian ân hạn 30 ngày, công ty đã đạt được thỏa thuận với các chủ nợ trong thời hạn bảy ngày, kết thúc vào thứ Ba.

Ở New York, nơi 1/5 diện tích văn phòng đã bị xóa hoặc được đề nghị cho thuê lại, số tiền cao nhất trong nhiều thập kỷ, hậu quả từ sự phá sản của WeWork sẽ được cảm nhận rõ nhất ở các tòa nhà văn phòng cũ ở trung tâm thành phố và khu trung tâm Manhattan. Theo công ty tư vấn bất động sản Avison Young, gần 2/3 số hợp đồng thuê của WeWork ở Manhattan là ở các tòa nhà được gọi là hạng B và hạng C.

Stijn van Neuerberg, giáo sư bất động sản tại Trường Kinh doanh Columbia, người theo dõi sự sụt giảm định giá của tòa nhà văn phòng, cho biết: “Chúng tôi nghĩ rằng giá trị của các tòa nhà Hạng B và C có thể sẽ thấp hơn 55% so với trước đại dịch”. . “Đây là những tòa nhà đang gặp khó khăn nhất và sẽ gặp khó khăn khi WeWork phá sản.”

Chủ sở hữu của những tòa nhà cũ này cách đây vài năm rất vui khi cho WeWork thuê toàn bộ tầng — hoặc thậm chí toàn bộ tòa nhà — nhưng giờ đây họ thấy mình đang bị bao vây. Trong trường hợp WeWork ngừng trả tiền thuê, chủ nhà không thể thanh toán nợ đối với những tòa nhà được định giá thấp hơn nhiều so với vài năm trước.

Đó là tình thế khó khăn mà Walter & Samuels, một công ty bất động sản đang cho WeWork thuê 5 tòa nhà văn phòng ở New York. Trong một tòa nhà, 315 West 36th Street, một tòa nhà nhỏ được xây dựng vào năm 1926 tại Khu may mặc của Manhattan, WeWork đã thuê khoảng 90% diện tích và ngừng trả tiền thuê vào đầu năm nay, theo Morningstar Credit. Morningstar cho biết Walter & Samuels đã ngừng thanh toán khoản vay trị giá 77 triệu USD cho tòa nhà.

Theo Morningstar, việc thanh toán khoản vay cho biết giá trị định giá của tòa nhà đã giảm xuống còn 42 triệu USD, giảm so với mức 127 triệu USD khi khoản vay được thực hiện cách đây 5 năm và cơ quan phục vụ đang tiến tới việc tịch thu tài sản thế chấp.

Giám đốc điều hành của Walter & Samuels đã không trả lời email yêu cầu bình luận.

WeWork chiếm gần như toàn bộ không gian văn phòng tại 980 Avenue of the Americas, một khu phát triển phức hợp thuộc sở hữu của Tập đoàn Vanbarton. Joey Chilelli, giám đốc điều hành của công ty, cho biết công ty có thể xem xét nhiều lựa chọn về không gian nếu WeWork bị bỏ trống, bao gồm cả việc chuyển nó thành nhà ở.

Chilelli nói: “Chúng tôi đã cố gắng làm mọi thứ có thể vào đầu năm nay khi họ đến gặp từng chủ nhà và yêu cầu giảm và giảm tiền thuê nhà. “Nếu họ có thể giảm dấu chân của mình, điều đó sẽ lại gây tổn hại cho thị trường văn phòng.”

Michael Emory, người sáng lập Allied, một quỹ tín thác đầu tư bất động sản quản lý các tòa nhà văn phòng ở các thành phố lớn nhất Canada, cho biết công ty của ông đã rút khỏi một thỏa thuận tiềm năng với WeWork ở Toronto vào năm 2015 vì những thiếu sót của Allied. Nhưng ông cho biết ông đã thấy các nhà phát triển khác, đặc biệt là ở New York, cho công ty thuê không gian vì tin rằng các nhà cung cấp dịch vụ hợp tác sẽ chiếm một tỷ lệ lớn diện tích văn phòng trong nhiều năm.

Ông Emory cũng cho biết WeWork tập trung vào các chủ nhà đang mong muốn lấp đầy các tòa nhà văn phòng của họ và sau đó bán chúng dựa trên công suất thuê mới và thu nhập cho thuê.

Ông cho biết việc nộp đơn xin phá sản “sẽ có tác động đáng kể đến thị trường New York.”

WeWork từ chối bình luận cho bài viết này.

Vào thời kỳ đỉnh cao, khi các nhà đầu tư hết sức lạc quan về công ty và tầm nhìn của Adam Neumann, người đồng sáng lập lập dị, WeWork được định giá 47 tỷ USD. Mô hình của nó là cho thuê không gian văn phòng, trang hoàng lại và tính phí cho khách hàng của mình – các công ty đã thành lập, các công ty khởi nghiệp và cá nhân – sử dụng không gian này trong thời gian họ cần.

Tính linh hoạt trong việc sử dụng không gian của WeWork — và bầu không khí cộng đồng của nó: “Sứ mệnh của chúng tôi là nâng cao nhận thức toàn cầu,” công ty tuyên bố – nhằm thu hút các công ty tránh xa những văn phòng ồn ào vốn ràng buộc người thuê với hợp đồng thuê dài hạn.

Nhưng tính kinh tế trong hoạt động kinh doanh của WeWork luôn bị đảo lộn: Những gì công ty nhận được từ khách hàng không đủ để trang trải chi phí thuê và vận hành các địa điểm của mình. Dù sao thì nó vẫn tiếp tục phát triển và kể từ cuối năm 2017, nó đã lỗ 15 tỷ USD. Sau khi WeWork tiến hành IPO vào năm 2019, nhà đầu tư bên ngoài lớn nhất của nó – tập đoàn SoftBank của Nhật Bản – đã cung cấp cứu cánh bằng thương vụ mua lại trị giá hàng tỷ đô la.

Trước sự thất bại đó, WeWork đã có những người hâm mộ nhiệt tình trong thế giới bất động sản thương mại, những người tin rằng công ty đang đi tiên phong trong một dịch vụ mới thú vị.

Stephen Roth, Giám đốc điều hành của Vornado Realty Trust, một trong những chủ văn phòng lớn nhất New York, cho biết vào năm 2017: “Chúng tôi biết những người này và chúng tôi biết rất rõ về họ”.

Ông Roth từ chối bình luận về bài viết này. Vornado đã cho WeWork thuê không gian trong một tòa nhà ở Manhattan và một tòa nhà khác ở Washington, đồng thời họ đã hợp tác bên ngoài Washington để cung cấp nhà ở cho WeLive, một công ty con được nhiều người biết đến nhưng đã thất bại của WeWork, bao gồm cả trường tư thục vì lợi nhuận WeGrow.

Vornado không còn là người thuê WeWork nữa. Vào năm 2019, sau những câu hỏi về tình hình tài chính của WeWork gắn liền với ngành, CFO của Vornado cho biết công ty đã hạn chế tiếp xúc với WeWork.

JLL, công ty dịch vụ bất động sản, từng dự đoán về mô hình hợp tác 30% diện tích văn phòng sẽ được cho thuê ở Hoa Kỳ vào cuối thập kỷ này. Theo JLL, những dự báo như vậy không có gì bất thường ngay trước đại dịch, khi WeWork và các nhà cung cấp dịch vụ coworking khác chiếm 15% tổng số hợp đồng thuê mới và hợp đồng tái tạo được ký ở New York, theo JLL, tăng từ 2% vào năm 2010. JLL cho biết rằng chưa đến 1% trong số đó. tất cả các hợp đồng thuê được ký ở New York năm ngoái.

Một số chủ sở hữu cho rằng họ sẽ phần nào được cách ly khỏi các vấn đề ở WeWork.

Raymond A. đã nói: Ritchie, giám đốc điều hành tại BXP, trước đây gọi là Boston Properties, cho biết vào năm 2014: “WeWork tiếp cận các công ty khởi nghiệp này với số lượng lớn và nhận ra rằng một số sẽ ở lại và một số sẽ ra đi”. Chúng tôi chịu rủi ro này thay vì chủ sở hữu một cách trực tiếp.

BXP là chủ sở hữu một phần của dự án phát triển văn phòng giống tàu tại Brooklyn Navy Yard, Dock 72, nơi WeWork là khách thuê chính kể từ khi mở cửa vào năm 2019 nhưng đang gặp khó khăn trong việc lấp đầy không gian. Vào cuối năm ngoái, BXP đã cho WeWork thuê gần 500.000 feet vuông không gian trong danh mục đầu tư của mình.

Douglas T. Lind, chủ tịch BXP, cho biết hôm thứ Năm trong cuộc gọi với các nhà đầu tư rằng WeWork đã ngừng trả tiền thuê tại hai địa điểm của mình, bao gồm cả Dock 72. “Chúng tôi không mong đợi WeWork sẽ thoát khỏi tất cả tài sản,” ông nói. Chúng tôi không mong đợi họ sẽ giữ nguyên vị trí hiện tại.

Một số chủ nhà có thể thuyết phục các công ty làm việc chung khác tiếp quản không gian WeWork hoặc chạy phiên bản của riêng họ để tránh tình trạng tòa nhà của họ có vẻ bị bỏ hoang. Nhưng họ khó có thể nhận được doanh thu như ban đầu từ WeWork, công ty cuối cùng đã lên sàn chứng khoán vào năm 2021, thông qua việc sáp nhập với một công ty mua lại có mục đích đặc biệt.

Ông Malkin, chủ sở hữu Tòa nhà Empire State, cho biết ông luôn đặt câu hỏi về mô hình kinh doanh của WeWork. Anh ấy cũng không bao giờ muốn sử dụng WeWork trong các tòa nhà của công ty mình vì theo anh ấy, nó nhồi nhét quá nhiều người vào không gian của nó, gây ra việc sử dụng quá mức thang máy và phòng vệ sinh.

“Tại sao bạn muốn đối phó với những người này?” Ông Malkin nói.