Các chủ sở hữu trung tâm mua sắm đã rơi vào một tình huống rất bất thường: lần đầu tiên sau 20 năm, nhu cầu về mặt bằng bán lẻ vượt xa nguồn cung.

Nhu cầu này đã tăng lên gần đây và sau nhiều năm im ắng trong việc xây dựng cũng như thanh lý các bất động sản hoạt động kém hiệu quả, thị trường bán lẻ đang phải đối mặt với ít không gian trống hơn. Những bất động sản sống sót sau cuộc thanh trừng đã có người thuê, điều này sẽ thu hút nhiều người mua sắm hơn và mang lại cho họ nhiều lý do để ở lại. Điều đó có nghĩa là sẽ có nhiều nhà hàng và địa điểm quảng bá các trải nghiệm giải trí hơn, chẳng hạn như ném rìu và gần đây hơn là ném bóng ném. Nó cũng có nghĩa là có ít không gian hơn cho các nhà bán lẻ truyền thống hoạt động không hiệu quả, chẳng hạn như hiệu sách và thương hiệu quần áo.

Nhờ những động thái đó, “không còn nhiều người thuê nhà bỏ đi nữa và chủ nhà đang tạo ra một cơ cấu người thuê mạnh mẽ hơn,” Barry Scardina, chủ tịch dịch vụ bán lẻ, đại lý cho thuê và liên minh tại Cushman & Wakefield, một công ty bất động sản, cho biết. “Chúng tôi đang chứng kiến ​​một số tỷ lệ lấp đầy hiệu quả nhất được ghi nhận trong 10 năm qua.”

Cushman & Wakefield cho biết trong một báo cáo gần đây rằng tỷ lệ trống của trung tâm thương mại đang ở mức thấp nhất trong hai thập kỷ, ở mức 5,4% và lợi thế trong các cuộc đàm phán tiền thuê đã chuyển từ người thuê sang chủ nhà.

Để đáp ứng nhu cầu, các nhà phát triển tìm kiếm những bất động sản đang gặp khó khăn và thất bại – hoặc thậm chí những vị trí mà khu bán lẻ có thể phù hợp hơn với mục đích sử dụng hiện tại. Partners Capital đang chuyển đổi khu phức hợp văn phòng rộng 100.000 foot vuông gần Las Vegas thành một dự án trị giá 30 triệu USD, có tên The Cliff, bao gồm các nhà hàng, cửa hàng, nhà điều hành dịch vụ chăm sóc sức khỏe và thể chất, không gian giải trí và một quán bar trung tâm. Bobby Khorshidi, chủ tịch công ty cho biết, đây là một sự thay đổi so với những gì nhà phát triển đã làm cách đây vài năm, khi họ bán phần lớn danh mục đầu tư trung tâm bán lẻ của mình và tập trung vào các tòa nhà công nghiệp dành cho khách thuê như nhà cung cấp dịch vụ hậu cần.

Động thái của Partners Capital là một minh chứng thích hợp cho thấy số phận của các tài sản văn phòng và trung tâm thương mại đang chuyển biến ở nơi khác như thế nào.

David Larcher, Giám đốc điều hành của Vestar, một công ty phát triển Phoenix đang lên kế hoạch cho một số dự án, cho biết đại dịch “tốt cho chúng tôi”, bao gồm giai đoạn thứ hai của Trung tâm Vineyard Towne, một trung tâm mua sắm rộng 260.000 foot vuông ở Queen Creek, Arizona “. bán theo từng phần.”

Ông nói: “Rất nhiều không gian bị bỏ hoang đã được chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác, và các nhà bán lẻ với rất nhiều khoản nợ đang treo lơ lửng trong tầm tay đã bị xóa sổ”.

Mặc dù đại dịch có thể đã đẩy nhanh quá trình phục hồi nhưng nó lại dựa trên một sự thay đổi đã bắt đầu từ hơn một thập kỷ trước. Sau cuộc khủng hoảng và suy thoái tài chính năm 2009 cũng như trong bối cảnh thương mại điện tử phát triển, các vụ phá sản trong lĩnh vực bán lẻ đã tạo ra tình trạng dư thừa không gian, khiến nhiều nhà đầu tư phải bán hoặc chuyển đổi trung tâm thương mại và mua văn phòng, căn hộ và nhà kho. Không gian trung tâm mua sắm, vốn đã tăng mạnh từ năm 2006 đến năm 2009, bắt đầu thu hẹp lại – chủ yếu theo hai đợt, lần đầu tiên từ năm 2009 đến năm 2016 và sau đó một lần nữa trong thời kỳ đại dịch.

Các trung tâm mua sắm vẫn còn tồn tại đã thay đổi chiến lược để đáp ứng thị hiếu đang thay đổi của người tiêu dùng và chủ sở hữu đã thu hút những khách thuê có lưu lượng truy cập cao bao gồm nhà hàng, trung tâm giải trí, nhà điều hành phòng tập thể dục, dịch vụ cửa hàng, khu tập trung công cộng và cơ sở y tế.

Trong một số trường hợp, các nhà phát triển đang bổ sung thêm các căn hộ, cửa hàng tạp hóa, khách sạn và văn phòng, đồng thời tiếp tục cắt giảm không gian dư thừa của cửa hàng.

Công ty Bất động sản Thương hiệu có kế hoạch tái phát triển một trung tâm rộng 470.000 foot vuông ở Arlington, Texas, bằng cách giảm khoảng một nửa diện tích bán lẻ và bổ sung thêm các mục đích sử dụng văn phòng, khu dân cư, khách sạn và giải trí.

Tương tự như vậy, Shopoff Realty Investments có kế hoạch chuyển đổi các cửa hàng Macy's và Sears còn trống gần Trung tâm thương mại Westminster, phía nam Los Angeles, thành nhà ở và khoảng 25.000 feet vuông không gian bán lẻ thực phẩm, chẳng hạn như nhà hàng. Dự án này là một phần trong chiến lược của công ty nhằm mua lại và chuyển đổi các tài sản bán lẻ đang gặp khó khăn. Bill Shopoff, người sáng lập công ty có trụ sở tại Irvine, California, cho biết điều này thường làm giảm không gian cửa hàng từ 60 đến 90%.

Ông nói: “Có đủ những cơ hội này để giữ cho đường ống của chúng tôi luôn được dự trữ tốt trong một số năm tới.

Bà Scardina của Cushman và các chuyên gia trong ngành khác cho biết, các vị trí mở tại các thị trường tăng trưởng cao như Phoenix, Nashville và Austin, Texas, đang dẫn đầu sự phục hồi. Cô nói thêm, các trung tâm mua sắm cao cấp cũng có rất ít chỗ trống.

Ngành công nghiệp này cũng đã chứng kiến ​​​​sự gia tăng nhu cầu trong những năm gần đây, khi hoạt động mua sắm trực tiếp đã hồi sinh đôi chút và nhiều nhà bán lẻ đã bắt đầu sử dụng các cửa hàng làm điểm phân phối. Trên toàn quốc, giá thuê trung bình khoảng 24 USD/foot vuông trong quý đầu năm nay, cao hơn khoảng 4% so với một năm trước. Terry Montesi, người sáng lập Trademark Property Company, một nhà phát triển khu bán lẻ và khu phức hợp ở Fort Worth, cho biết trong một số trường hợp, chủ nhà có thể tăng giá thuê mới lên hơn 30% so với hợp đồng thuê trước đó.

Môi trường hiện tại đang khơi dậy sự quan tâm của nhà đầu tư. Do bất động sản bán lẻ không được ưa chuộng nên giá trị nhìn chung không tăng nhiều như chung cư và nhà kho trong vài năm qua. Kết quả là, các trung tâm mua sắm có thể tạo ra lợi nhuận hấp dẫn so với những tài sản đắt tiền hơn đó vào thời điểm lãi suất đang tăng cao.

Ông Montesi, người thành lập Trademark vào năm 1992, cho biết: “Các nguyên tắc cơ bản của lĩnh vực bất động sản bán lẻ là mạnh nhất trong sự nghiệp của tôi. “Thị trường vốn chưa hoàn toàn chuyển sang bán lẻ, nhưng chúng đang bắt đầu cải thiện”.

Nhưng một số mối đe dọa có thể làm hỏng thời kỳ tốt đẹp. Các chuyên gia trong ngành cho biết, đáng chú ý nhất là người tiêu dùng đang cảm thấy bị áp lực bởi lạm phát và đã giảm chi tiêu tùy ý, như báo cáo gần đây trong thu nhập hàng quý của Walmart và Target. Các chủ sở hữu trung tâm mua sắm và các nhà bán lẻ đều phải chịu áp lực từ lãi suất tăng cũng như chi phí xây dựng và bảo hiểm tăng, tất cả đều làm tăng chi phí sử dụng phòng.

Các nhà đầu tư cũng đang theo dõi các nhà bán lẻ đang gặp khó khăn, khi nhiều cửa hàng quần áo như Express và Rue21 nộp đơn xin phá sản, còn các nhà bán lẻ lớn như Macy's và Walmart đóng cửa các địa điểm hoạt động kém hiệu quả.

Trong khi đó, các trung tâm thương mại trông đẹp hơn so với trước đây và những không gian nhanh chóng bị bỏ trống thường được những người thuê khác tiếp quản.

Sanford Segal, Giám đốc điều hành của tập đoàn, cho biết trong thời kỳ đại dịch, nhà phát triển NewMark Merrill đã đảm bảo các cam kết cho thuê trước 100% dự án Rialto Village, một trung tâm rộng 96.000 foot vuông được khai trương vào năm ngoái tại Inland Empire của California. Ông cho biết, một thập kỷ trước, nợ phải trả trước khi cho thuê thường chiếm từ 65 đến 70% vị thế.

Segal, người đã mua bốn trung tâm mua sắm ở Chicago với giá gần 100.000 đô la, cho biết: “Mỗi lần tôi tham dự một bữa tiệc nào đó và nói với bất kỳ ai rằng tôi đang kinh doanh trung tâm thương mại, mọi người đều nói, 'Ôi, thật tội nghiệp!'”. 100 triệu USD trong năm nay. “Vì vậy, ý tưởng nhận được cuộc gọi từ người môi giới một ngày sau khi cửa hàng thông báo đóng cửa là rất bất thường. Có lẽ chúng ta là những con gián của một sự kiện tuyệt chủng trên Trái đất.”