Không có cụm từ nào khác định nghĩa thị trường nhà ở năm 2023 nhiều như “việc khóa lãi suất thế chấp có hiệu lực” – một hiện tượng đã khiến ngành này rơi vào tình trạng bế tắc, gây áp lực giảm giá lên mọi thứ, từ mức tồn kho đến doanh số bán nhà.
Lãi suất thế chấp thời đại dịch dưới 5% 85% người nắm giữ thế chấp hiện tại Chúng bị khóa để ngăn chặn các chủ sở hữu nhà hiện tại bán nhà của họ và mua nhà khác với lãi suất cao, đạt đỉnh 7,79% trong tuần kết thúc vào ngày 26 tháng 10, theo Freddie Mac.
Nhưng liệu mọi thứ có thay đổi trong năm nay?
Có những dấu hiệu cho thấy điều kiện thị trường sẽ được cải thiện.
Tỷ lệ thế chấp trung bình đã giảm đều đặn trong bảy tuần qua 6,61% cho khoản thế chấp cố định 30 nămtuần kết thúc vào ngày 28 tháng 12.
Theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia, tỷ lệ thế chấp thấp hơn đã thúc đẩy doanh số bán nhà hiện có, tăng trong tháng 11, tăng 0,8% so với tháng 10 và phá vỡ chuỗi 5 tháng giảm liên tiếp.
So với cùng kỳ năm trước, doanh số bán hàng giảm 7,3% (giảm từ 4,12 triệu vào tháng 11 năm 2022).
Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng tại NAR, cho biết: “Có thể dự kiến sẽ có một sự thay đổi đáng chú ý khi lãi suất thế chấp giảm trong những tuần gần đây”.
Tình trạng thiếu nhà ở sẽ tiếp tục
Một điều mà hầu hết các chuyên gia không mong đợi thấy là tình trạng thiếu nhà để bán sẽ chấm dứt.
“Tuy nhiên, các hộ gia đình sẽ có nhiều lựa chọn hơn vào năm 2024, bắt đầu bằng việc tăng cường xây dựng nhà dành cho một gia đình, bổ sung cho số lượng lớn các căn hộ dành cho nhiều gia đình hiện đang được xây dựng, phần lớn trong số đó dự kiến là “nhà cho thuê”. Danielle Hale, nhà kinh tế trưởng tại Realtor.com.
Lượng tồn kho bổ sung của các ngôi nhà và căn hộ xây dựng mới sẽ hạn chế sự gia tăng giá nhà và giá cho thuê ngay cả khi tình trạng thiếu hụt dài hạn khiến giá không trượt quá nhiều.
Tuy nhiên, khi lãi suất thế chấp tăng nhanh làm giảm khả năng chi trả xuống mức thấp kỷ lục, các nhà xây dựng đã phản ứng bằng cách sản xuất chậm lại, Odita Koshy, phó nhà kinh tế trưởng tại First American, cho biết.
“Các nhà xây dựng hiện có thể giải quyết tình trạng tồn đọng của những ngôi nhà đang được xây dựng. Tuy nhiên, ngay cả khi những ngôi nhà này cuối cùng đã được đưa ra thị trường, thị trường nhà ở có thể sẽ vẫn thiếu nguồn cung về cơ cấu.
Tăng trưởng giá nhà sẽ khác nhau tùy theo thị trường
Trong bối cảnh đó, doanh số bán hàng trên toàn quốc dự kiến sẽ chỉ tăng khiêm tốn vào năm 2024 so với mức thấp nhất trong dài hạn của năm 2023. Hoạt động bất động sản sẽ thay đổi đáng kể tùy theo thị trường và một số khu vực tăng trưởng cao hơn dự kiến sẽ đạt mức hai con số. tăng theo For hill.
Hoạt động bán hàng và giá kết hợp dự kiến sẽ cao nhất ở hai nhóm thị trường chính. Đầu tiên là các thị trường có giá cả phải chăng hơn ở Trung Tây và Đông Bắc như Toledo, Ohio và Rochester, New York, Hill nói. Nhóm thứ hai là ở Nam California, nơi lãi suất thế chấp thấp hơn có thể giúp khu vực này phục hồi sau năm 2023 đặc biệt chậm chạp.
Giá nhà trung bình hiện tại cho tất cả các loại nhà ở trong tháng 11 là $387,600, tăng 4% so với tháng 11 năm 2022 ($372,700). Tất cả bốn khu vực của Mỹ đều ghi nhận mức tăng giá.
“Giá nhà tiếp tục tăng,” Yoon nói. “Chỉ có sự gia tăng đáng kể về nguồn cung mới có thể giảm thiểu sự gia tăng giá cả.”
Tỷ lệ thế chấp và khả năng chi trả
Hầu hết các chuyên gia đều kỳ vọng rằng lãi suất thế chấp trung bình kỳ hạn 30 năm sẽ dao động từ 6,1% đến 7% trong quý đầu tiên, sau đó giảm dần trong suốt năm.
Darryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng tại Redfin, cho biết: “Tỷ lệ thế chấp có thể vẫn cao hơn nhiều so với mức thấp kỷ lục trong thời kỳ đại dịch vì thị trường tài chính ngày càng tin rằng đất nước sẽ tránh được suy thoái vào năm 2024”. “Tỷ lệ thế chấp sẽ giảm xuống khoảng 6,6% vào cuối năm 2024. Lãi suất giảm dần cùng với giá giảm nhẹ sẽ mang lại cho người mua nhà một số cứu trợ rất cần thiết.”
Theo Jeff Taylor, người sáng lập và giám đốc điều hành của Mphasis Digital Risk, biến động trong năm bầu cử sẽ khiến lãi suất thế chấp không ổn định, do đó, phạm vi ước tính cho lãi suất cố định trong 30 năm sẽ nằm trong khoảng giữa 6%.
Taylor cho biết, với tỷ lệ 7,125% và giá nhà trung bình hiện tại, thu nhập hộ gia đình phải là 111.000 USD và 107.000 USD để mua nhà mới xây và nhà hiện có, với mức giảm 5%.
Nếu lãi suất thế chấp giảm 1% xuống còn 6,125% và giá nhà tăng khiêm tốn 4% như các dự án của FHA vào năm 2024, thì sẽ phải mất lần lượt 105.000 USD và 99.000 USD để mua nhà mới xây và nhà hiện có, mức giảm 5%.
Xây dựng một ngôi nhà mới
Với lãi suất thế chấp thấp và tình trạng thâm hụt nhà ở dai dẳng, Robert Dietz, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội xây dựng nhà quốc gia, kỳ vọng hoạt động xây dựng nhà ở cho một gia đình sẽ tăng vào năm 2024. Đây sẽ là năm đầu tiên tăng sau khi sụt giảm. Vào năm 2022 và 2023.
“Do giảm lượng hàng tồn kho hiện có nên tỷ lệ xây dựng mới đã tăng lên khoảng 1/3Nghiên cứu và phát triển Dietz cho biết: “Trong tổng số căn hộ dành cho một gia đình trong những tháng gần đây, trước đây con số này chỉ ở mức 10% đến 15%.
Xây dựng nhiều gia đình sẽ thấy một sự suy giảm đáng kể. Điều kiện tài chính rất chặt chẽ và gần một triệu căn hộ đang được xây dựng, tổng số cao nhất kể từ năm 1973.
Mức độ hoạt động tu sửa sẽ gần như không thay đổi vào năm 2024 so với năm 2023. Nguồn cung nhà ở đang già đi và cần phải tái đầu tư (những ngôi nhà điển hình ở Hoa Kỳ là khoảng 40 năm tuổi).
Swapna Venugopal Ramaswamy là phóng viên kinh tế và nhà ở của USA TODAY. Bạn có thể theo dõi cô ấy trên Twitter @SwapnaVenugopal và đăng ký nhận bản tin Daily Money tại đây.